Acquistare la prima casa è uno dei momenti più importanti nella vita di una persona o di una famiglia. È un passo che richiede coraggio, pianificazione e spesso un mutuo da ripagare negli anni.
Proprio per sostenere chi fa questo investimento, lo Stato italiano riconosce la possibilità di detrarre parte degli interessi passivi del mutuo nella dichiarazione dei redditi. Nel 2025 questa agevolazione resta una delle più apprezzate, ma non sempre è chiaro come funziona davvero, chi può ottenerla e quali sono le regole da rispettare per non perdere il beneficio.
In questa guida spiegherò in modo semplice e concreto tutto quello che serve sapere: quanto si può detrarre, quali documenti servono, come funziona per i mutui cointestati e quali errori evitare.
Non troverai frasi meccaniche o linguaggio tecnico: solo spiegazioni comprensibili, esempi reali e consigli pratici.
Che cos’è la detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa
Quando si parla di “detrazione degli interessi passivi”, ci si riferisce a una riduzione delle imposte dovute allo Stato. In pratica, chi paga un mutuo per acquistare la prima casa può recuperare il 19% degli interessi versati alla banca durante l’anno fiscale, entro un tetto massimo di 4.000 euro di interessi totali.
Questo significa che il risparmio massimo ottenibile è di 760 euro all’anno (cioè il 19% di 4.000).
Naturalmente, non è una somma che si riceve in contanti, ma uno sconto sull’IRPEF dovuta: in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche) si paga meno tasse.
Un esempio concreto
Prendiamo Luca e Martina, una coppia che ha acquistato la loro prima casa a Torino nel 2021 con un mutuo da 160.000 euro a tasso fisso. Nel 2024 hanno pagato circa 3.500 euro di interessi. Nel 2025, quando presenteranno la dichiarazione dei redditi, potranno detrarre il 19% di quella cifra, quindi 665 euro in meno di tasse.
Non si tratta di cifre simboliche: in dieci anni questo beneficio può arrivare a migliaia di euro risparmiati.
Chi ha diritto alla detrazione nel 2025
La regola base è chiara: la detrazione spetta solo a chi utilizza l’immobile come abitazione principale.
Questo significa che la casa deve essere la dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari (coniuge, figli o genitori). Non conta tanto la proprietà in sé, ma l’uso effettivo dell’immobile.
Requisiti principali
Per poter beneficiare della detrazione:
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Il mutuo deve essere ipotecario (cioè garantito da ipoteca sull’immobile).
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Deve essere stato stipulato per l’acquisto della prima casa.
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L’abitazione deve essere adibita a residenza principale entro 12 mesi dall’acquisto.
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Il mutuatario deve essere intestatario sia del mutuo che dell’immobile.
Inoltre, se il mutuo serve per costruire o ristrutturare la prima casa, la detrazione è comunque ammessa, ma con regole specifiche (ad esempio, tempi più lunghi per stabilire la residenza o limiti differenti sugli importi).
E se la casa non è ancora abitabile?
Un caso molto comune nel 2025 riguarda chi acquista immobili nuovi o in costruzione. In questi casi, la legge consente di beneficiare della detrazione solo quando l’immobile diventa effettivamente abitabile e viene registrato come residenza principale. Fino a quel momento, non si possono indicare gli interessi passivi nel 730.
Come si calcola la detrazione: importi, limiti e modalità pratiche
Il calcolo della detrazione è semplice, ma bisogna fare attenzione a non confondere quota capitale e quota interessi.
Ogni rata del mutuo è composta da due parti: una che riduce il debito (capitale) e una che rappresenta il costo del finanziamento (interessi). Solo quest’ultima parte è detraibile.
Esempio pratico di calcolo
Supponiamo che nel 2024 tu abbia pagato complessivamente 6.000 euro di rate. Di questi:
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4.400 euro sono andati a ridurre il capitale;
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1.600 euro rappresentano gli interessi passivi.
In dichiarazione potrai indicare solo la seconda cifra (1.600 euro), e otterrai uno sconto fiscale di 304 euro (cioè il 19% di 1.600).
Se gli interessi fossero superiori a 4.000 euro, la detrazione si ferma comunque a 760 euro: questo è il limite massimo stabilito dalla legge.
Mutuo cointestato: come funziona la divisione
Nel caso di un mutuo cointestato tra due persone, la detrazione si divide in base alle quote di intestazione.
Se, ad esempio, due coniugi sono entrambi intestatari del mutuo e proprietari dell’immobile al 50%, ognuno potrà detrarre il 19% fino a un massimo di 2.000 euro di interessi.
Se invece solo uno dei due è proprietario della casa, solo lui potrà beneficiare della detrazione, anche se l’altro partecipa al pagamento delle rate.
Un’eccezione interessante: se un coniuge è fiscalmente a carico dell’altro, è possibile detrarre anche la sua quota, barrando l’apposita casella nel modello 730 (“interessi sostenuti per conto del coniuge a carico”).
Quali documenti servono per ottenere la detrazione
Nel 2025, la procedura per richiedere la detrazione è completamente digitalizzata e può essere gestita anche tramite CAF, commercialista o piattaforme online dell’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, la parte più importante resta sempre la documentazione: se manca o è incompleta, la detrazione può essere negata.
Documenti da conservare
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Contratto di mutuo ipotecario, dove deve risultare chiaramente la finalità di acquisto della prima casa.
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Atto di compravendita dell’immobile, con l’indicazione che si tratta di abitazione principale.
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Certificazione rilasciata dalla banca che distingue tra quota capitale e quota interessi (di solito arriva a inizio anno via email o posta).
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Ricevute di pagamento delle rate, meglio se con tracciabilità bancaria.
Codici corretti da inserire nel modello 730
Nel modello di dichiarazione vanno indicati codici specifici che identificano la tipologia del mutuo. Ad esempio:
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Codice 8 per mutui stipulati prima del 1993;
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Codice 9 per mutui destinati a ristrutturazioni nel 1997;
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Codici 10 o 46 per mutui dal 1998 in poi destinati alla costruzione o acquisto della prima casa;
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Codice 11 per mutui agrari.
Usare il codice sbagliato è un errore comune che può bloccare la detrazione in automatico durante i controlli incrociati dell’Agenzia.
Casi particolari: separazioni, trasferimenti e seconda casa
La vita cambia e spesso insieme a essa anche la situazione abitativa. Ma cosa succede alla detrazione se ci si separa o si cambia residenza?
In caso di separazione
Se la casa è cointestata e uno dei due coniugi si trasferisce, il diritto alla detrazione non decade automaticamente.
Finché non interviene un divorzio con separazione dei beni, entrambi possono continuare a beneficiare della quota di interessi proporzionale alla propria intestazione.
In caso di cambio di residenza
Se ti trasferisci per lavoro in un’altra città, ma la casa resta di tua proprietà, la detrazione può essere mantenuta se l’immobile continua a essere utilizzato dal coniuge o dai familiari come abitazione principale.
Al contrario, se l’abitazione viene affittata o lasciata vuota, il diritto alla detrazione decade.
E per la seconda casa?
Non è prevista alcuna detrazione per i mutui accesi su seconde case o case vacanza. La norma è chiara: il beneficio riguarda solo la prima casa di residenza.
Esempi reali dal 2025: quanto si può risparmiare davvero
Per capire meglio quanto incida questa agevolazione, guardiamo alcuni dati aggiornati a ottobre 2025.
I tassi medi dei mutui fissi si aggirano attorno al 3,1%, con differenze tra istituti:
| Banca | Tasso Fisso | Rata (30 anni, 100.000€) | TAEG medio |
|---|---|---|---|
| BBVA | 3,10% | €427,02 | 3,30% |
| Credem | 3,02% | €422,68 | 3,40% |
| Webank | 3,31% | €438,51 | 3,42% |
| BNL | 3,00% | €421,60 | 3,44% |
| Crédit Agricole | 3,16% | €430,28 | 3,50% |
Prendiamo l’esempio di Chiara, impiegata di 35 anni a Milano, che nel 2023 ha acceso un mutuo da 100.000 euro per 30 anni. Nel 2024 ha pagato circa 3.200 euro di interessi: nel 2025 potrà detrarre 608 euro.
Su 10 anni, questa agevolazione vale oltre 6.000 euro di tasse in meno, senza contare gli eventuali benefici per lavori di ristrutturazione o efficientamento energetico.
Errori da evitare e consigli utili
Molti contribuenti perdono la detrazione per errori banali o per mancanza di attenzione ai dettagli.
Ecco i più frequenti e come evitarli:
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Non aggiornare la residenza entro un anno dall’acquisto.
È fondamentale registrare la casa come abitazione principale nei tempi previsti, altrimenti la detrazione decade. -
Non conservare la certificazione bancaria.
Anche se si presenta il 730 precompilato, è sempre necessario avere il documento originale con l’indicazione della quota interessi. -
Confondere mutuo cointestato e comproprietà.
Per detrarre, serve coincidenza tra chi paga il mutuo e chi possiede la casa. -
Indicare importi errati.
Gli importi inseriti devono corrispondere a quelli certificati dalla banca: l’Agenzia delle Entrate effettua controlli automatici e le incongruenze vengono segnalate.
Una detrazione che vale più di quanto sembri
La detrazione degli interessi del mutuo prima casa non è solo una formalità fiscale: è un aiuto concreto che, anno dopo anno, alleggerisce il peso di una spesa importante.
Nel 2025, con i tassi ancora relativamente stabili e il costo della vita in crescita, sfruttare questa agevolazione significa recuperare liquidità senza rischi e in modo legittimo.
Non serve essere esperti di finanza: basta conoscere le regole, tenere i documenti in ordine e magari chiedere supporto a un CAF o a un consulente.
Anche poche centinaia di euro l’anno, sommate nel tempo, fanno la differenza in un bilancio familiare.
👉 Il passo successivo per te: verifica quanti interessi hai pagato nel 2024 e controlla se puoi inserirli nella tua prossima dichiarazione. Se non sei sicuro, chiedi una simulazione: ci vogliono pochi minuti e potresti scoprire di avere diritto a un risparmio che non immaginavi.